전세 사기 피하는 법! 안전한 전세 계약을 위한 필수 대책

전세사기 문제와 임차인을 위한 현실적 대책

전세 사기 피하는 법! 안전한 전세 계약을 위한 필수 대책

 

1. 전세사기의 심각성

최근 몇 년간 전세사기는 사회적 문제로 떠올랐다. 전세금을 돌려받지 못하거나 사기 피해를 입는 사례가 급증하면서, 많은 세입자들이 금전적 손실과 법적 분쟁을 겪고 있다. 특히, 청년층과 신혼부부처럼 목돈을 마련하기 어려운 사람들이 주요 피해자로 나타나고 있어 더욱 심각하다.

2. 전세사기의 주요 유형

전세사기는 여러 가지 유형으로 발생한다. 대표적인 사례를 살펴보자.

(1) 깡통전세

부동산 가격이 하락하거나 집주인이 대출을 많이 받아 전세보증금보다 높은 부채를 가지고 있는 경우, 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 위험이 크다. 이를 ‘깡통전세’라고 한다.

(2) 이중계약 사기

집주인이 한 채의 주택을 두 명 이상의 세입자에게 동시에 전세계약을 체결하는 방식이다. 이런 경우 후순위 계약자는 전세권을 보장받지 못하게 된다.

(3) 전세보증금 미반환

계약 기간이 끝난 후에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 사례가 많다. 주택이 경매로 넘어가면, 세입자는 후순위 채권자가 되어 보증금을 받지 못할 수도 있다.

(4) 허위 매물 및 유령 집주인

존재하지 않는 매물을 미끼로 사용해 전세 계약을 유도한 후, 계약금을 가로채는 수법도 존재한다. 또한, 가짜 집주인이 임대인 행세를 하면서 전세금을 가로채는 경우도 있다.

3. 실제 피해 사례

서울에 거주하는 김 모 씨(32세)는 전세 2억 원에 계약을 체결했지만, 계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 법적 대응을 해야 했다. 그런데 계약한 주택은 이미 다른 금융기관에 근저당 설정이 되어 있었고, 집주인의 재정 상황이 악화되면서 결국 경매로 넘어갔다. 이 과정에서 김 씨는 보증금의 절반도 돌려받지 못했다.

이처럼 전세사기 피해자들은 법적 조치를 취해도 돌려받을 수 있는 금액이 제한적이며, 시간과 비용이 많이 소요된다.

4. 임차인을 위한 현실적인 대책

전세사기를 피하기 위해서는 계약 전 철저한 사전 조사가 필요하다. 다음과 같은 방법을 활용하면 위험을 줄일 수 있다.

(1) 부동산 등기부등본 확인

• 계약 전 반드시 등기부등본을 열람하여 해당 주택에 근저당 설정이 되어 있는지 확인해야 한다.
• 부채가 많은 집이라면 전세보증금 반환이 어려울 가능성이 크므로 신중해야 한다.

(2) 전세보증보험 가입

• 전세보증보험은 계약한 전세금을 돌려받지 못할 경우 보험사에서 이를 보전해주는 제도다.
• 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등을 통해 가입할 수 있다.
• 계약 전 보증보험 가입이 가능한지 확인하고 집주인의 동의를 받는 것이 중요하다.

(3) 임대인의 재정 상태 확인

• 집주인의 국세 체납 여부, 대출 내역 등을 조회할 수 있는 서비스를 활용하자.
• 건물의 근저당 비율이 60% 이상이면 위험성이 높다.

(4) 전세 계약 시 확정일자 및 전입신고 필수

• 전세계약 후 즉시 주민센터에서 확정일자를 받아야 한다.
• 확정일자가 있어야만 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 보호를 받을 수 있다.

(5) 임대차 정보 공개 시스템 활용

• 한국감정원과 국토교통부에서 운영하는 ‘전세가율 공개 시스템’을 확인하자.
• 주택 시세 대비 전세가율이 높다면 신중해야 한다.

(6) 부동산 전문가 또는 변호사 상담

• 계약 전 변호사나 공인중개사의 도움을 받아 법적 보호를 받을 수 있는 계약인지 확인한다.
• 중개인의 공제증서 여부도 체크하는 것이 중요하다.

5. 정부의 대응과 법적 보호

전세사기 문제가 심각해지면서 정부는 다양한 대책을 내놓고 있다.

(1) 전세사기 특별법 제정

• 피해자를 구제하기 위해 특별법이 제정되었으며, 피해 보상을 위한 기금도 조성되고 있다.

(2) 전세보증보험 가입 의무화 검토

• 일정 기준을 충족하는 전세 계약에 대해 보증보험 가입을 의무화하는 방안을 논의 중이다.

(3) 임대차 정보 공개 확대

• 임대차 계약 정보를 보다 투명하게 공개하여 세입자들이 집주인의 신용 상태를 사전에 파악할 수 있도록 하고 있다.

◆ 마무리

전세사기는 사회적 문제로 확산되고 있으며, 이에 대한 예방이 필수적이다. 계약 전 사전 조사와 보증보험 가입은 선택이 아니라 필수다. 또한, 정부 차원의 강력한 법적 보호와 제도 개선도 필요하다. 앞으로도 전세사기 문제 해결을 위해 개인과 정부 모두가 지속적인 관심을 가져야 할 것이다.

 

 

◆ TIP 반드시 기억

1. 부동산 등기부등본 확인

2. 전세보증보험 가입

3. 전세가율과 매물 시세 확인

4. 전세 계약 시 확정일자 및 전입신고 필수

5. 전세가율 확인

6. 공인중개사 및 전문가 상담